(Paloma Bassani)
Nem sempre a existência de um curso hídrico é perceptível ou conhecida quando da negociação de um imóvel. Deste modo, é relativamente comum que se tome conhecimento acerca da existência do corpo hídrico somente quando se busca o licenciamento ambiental.
Nesse contexto, o Código Florestal (Lei 12.651/2012) apresenta uma proteção especial às nascentes e demais corpos de água, conforme faz-se a citação:
Art. 3º Para os efeitos desta Lei, entende-se por:
[…]
II – Área de Preservação Permanente – APP: área protegida, coberta ou não por vegetação nativa, com a função ambiental de preservar os recursos hídricos, a paisagem, a estabilidade geológica e a biodiversidade, facilitar o fluxo gênico de fauna e flora, proteger o solo e assegurar o bem-estar das populações humanas;
[…]
XVII – nascente: afloramento natural do lençol freático que apresenta perenidade e dá início a um curso d’água;
De igual forma, a Resolução n. 303/2002 do CONAMA dispõe sobre os parâmetros, definições e limites de áreas de preservação permanente.
Entretanto, cabe destacar que nem toda nascente ou corpo hídrico irá impactar no imóvel com a impossibilidade de construção. Isto porque, para ser passível de constituir uma área de preservação permanente, exige-se na área a existência de função ambiental.
Nesse sentido, corpos hídricos que foram canalizados ou tubulados deixam de possuir a função ambiental, razão pela qual não geram a obrigatoriedade de observância à área de preservação permanente.
Além disso, a localização do imóvel também será levada em conta para a definição. Imóveis localizados em áreas de urbanização consolidada acabam recebendo um tratamento diferencial.
Nesse ínterim, destaca-se o entendimento jurisprudencial do Tribunal de Justiça de São Paulo:
AÇÃO CIVIL PÚBLICA AMBIENTAL PROPOSTA PELO MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO. PRETENSÃO DE IMPOR AOS RÉUS O DEVER DE RECOMPOSIÇÃO DE ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE. “APP” COM OCUPAÇÃO ANTRÓPICA CONSOLIDADA (FORMAÇÃO DE BAIRRO E CANALIZAÇÃO DO CÓRRREGO). NÍTIDA PERDA DA FUNÇÃO ECOLÓGICA. PRETENSÃO MINISTERIAL INÓCUA. PRECEDENTES DESTA EG. CÂMARA EM AÇÕES ANÁLOGAS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. [1]
Além disso, a classificação do corpo hídrico encontrado (efêmero, intermitente ou perene) também influencia em posterior restrição edificante, sobretudo porque não se reconhece a existência de área de preservação permanente em corpos hídricos efêmeros, isto é, aqueles que somente se formam após um longo período de chuva (torrentes).
Assim, sempre que for identificada a existência de um corpo hídrico no imóvel, é essencial que se busque um auxílio técnico e jurídico especializado, a fim de verificar a classificação da área e evitar restrições construtivas indevidas.
[1] TJSP; Apelação Cível 1007142-06.2013.8.26.0609; Relator (a): Paulo Alcides; Órgão Julgador: 2ª Câmara Reservada ao Meio Ambiente; Foro de Taboão da Serra – 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 27/02/2019; Data de Registro: 27/02/2019.