(Luiz Cesar Alencar Ribeiro)
No dia 11 de janeiro de 2022 o Instituto Brasileiro de Economia (IBRE) da Fundação Getúlio Vargas (FGV) lançou um novo indicador mensal para locação de imóveis: o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR).
O Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR) mede a evolução mensal dos valores de aluguéis residenciais em quatro das principais capitais brasileiras com base em informações anonimizadas de contratos de locação obtidas pelo FGV IBRE junto a empresas administradoras de imóveis. Consiste em um aprimoramento das estatísticas sobre aluguéis residenciais do FGV IBRE.
Os dados usados na elaboração do IVAR são valores de contratos fornecidos por um conjunto de agentes do mercado imobiliário que fazem a intermediação de operações de locação. A atualização desses valores ao longo do tempo para um mesmo imóvel ocorre em momentos pré-estabelecidos nos contratos para reajustes ou por negociações entre as partes no meio desses períodos. Um mesmo imóvel é seguido ao longo do tempo em diferentes contratos, como parte da dinâmica natural do mercado. Em qualquer uma dessas circunstâncias, os valores considerados são aqueles efetivamente desembolsados pelos locatários em cada período do tempo, consistindo, portanto, na informação ideal para o cálculo de um índice que reflita a evolução dos fundamentos do mercado imobiliário.1
Usualmente, o índice de correção monetária utilizado nas transações imobiliárias, em especial o aluguel, é o IGPM2. Porém, este índice teve um aumento expressivo, ainda mais no período da pandemia de COVID-19. Ele engloba os preços praticados em muitos setores da economia como a indústria, construção civil, agricultura, comércio varejista e serviços profissionais prestados a lares, já o IVAR é concebido especificamente para o mercado imobiliário, o que traz uma especificidade ao caso, podendo ser inclusive requerido judicialmente sua aplicabilidade. Isso porque, em alguns casos, a Justiça vinha acatando pedidos de inquilinos e determinando a correção pelo IPCA, por exemplo3.
Desta forma e diante da recente criação deste índice, guardadas as opiniões contrárias, entende-se que um índice específico não supera a negociação entre proprietário e inquilino. No entanto, nos casos em que essa negociação é impossível (casos de contrato de adesão), ter um índice específico é mais vantajoso para ambas partes. Ao proprietário é garantido a manutenção do poder aquisitivo da moeda e ao inquilino o fator de correção monetária passa a representar mera atualização do valor da moeda e não passa a representar verdadeiro plus obrigacional, pois a majoração indiscriminada e acima da inflação supera, em muito, a evolução do poder de compra dos consumidores.