PRECEDENTE DO STJ REVISITA JURISPRUDÊNCIA DA CORTE SOBRE A EFICÁCIA DA CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA EM COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

28 de outubro de 2021 - Direito Civil

(Murilo Varasquim)

Em 10/08/2021, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça revisitou a sua jurisprudência sobre a necessidade de decisão judicial para desfazer compromisso particular de compra e venda descumprido, ainda que previsto no contrato cláusula resolutiva expressa.

O julgamento do Recurso Especial nº 1.789.863/MS delimitou 4 (quatro) regimes jurídicos diferentes em promessas de alienação de imóvel, reafirmando, não obstante, a força normativa do art. 474 do Código Civil: “a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial”. 

A Quarta Turma anotou que a legislação federal nem sempre prevê a resolução judicial como condição para liberar a parte inocente dos efeitos do contrato com a parte infratora, desde que haja a comprovação do inadimplemento.

Segundo o Ministro Relator, exigir da parte prejudicada o ajuizamento de ação judicial para obter a resolução do contrato, mesmo diante de cláusula resolutiva expressa, equivale a impor-lhe ônus adicional, o que, ao final, culmina no desprestígio ao princípio da autonomia da vontade e da não intervenção do Estado nas relações negociais.

A revisitação do entendimento jurisprudencial consiste em mais um paço firme da Corte Superior em favor da desjudicialização, da economia processual e da simplificação de ritos, uma vez que dispensa o credor lesado pelo descumprimento contratual de ir ao Judiciário para obter prévia resolução judicial do compromisso e, somente após sentença, reconquistar a posse do seu imóvel.

Nada impede, porém, que o indigitado devedor se socorra do Poder Judiciário. Conforme o julgamento deixou consignado, em hipóteses excepcionais e, na presença motivos plausíveis para a não resolução do contrato, o devedor poderá buscar em juízo a declaração de manutenção e prosseguimento do compromisso de compra e venda.