Contratos Built to Suit.

15 de agosto de 2016 - Direito Imobiliário
A expressão built to suit tem origem na língua inglesa e é uma modalidade de locação bastante utilizada nos Estados Unidos. A tradução é “construído para servir”. Trata-se de um termo imobiliário usado para distinguir contratos de locação a longo prazo onde o locador edifica um imóvel sob encomenda do locatário. Assim, este detém a prerrogativa de definir o projeto e todas as características do imóvel, assegurando a satisfação das suas necessidades comerciais. São diversas as vantagens desta modalidade contratual: A primeira delas é permitir ao locatário preservar seu capital para outros investimentos, tendo em vista que o custo com a construção do imóvel ocorrerá às expensas do locador. Por sua vez, durante a locação o locador reaverá o investimento da quantia disponibilizada mais o aluguel do imóvel.
Inexistia em nosso ordenamento jurídico regra específica sobre essa modalidade de locação, proporcionando insegurança jurídica às partes, especialmente porquanto a Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/91) possuía alguns pontos incompatíveis com as especificidades desse negócio jurídico. Os principais problemas eram que o artigo 4º da Lei do Inquilinato possibilitava ao locatário não cumprir o prazo estipulado em contrato desocupando o imóvel antes do previsto, pagando apenas uma multa que usualmente era fixada pelos tribunais no valor de 3 (três) alugueis. Quantia insuficiente para repor o valor gasto com a construção do imóvel solicitado pelo locatário. Também de acordo com a Lei n. 8.245/91, após 3 (três) anos de vigência do contrato era possível reajustar o valor do aluguel mediante a propositura da chamada Ação Revisional, onde tanto o locador quanto o locatário possuíam legitimidade para solicitar a revisão judicial do aluguel.
Ocorre que em dezembro de 2012 entrou em vigor a Lei nº 12.744/2012, estabelecendo regras nítidas para a locação built to suit.
As modificações mais relevantes são:
a) A possibilidade de renúncia contratual ao direito de revisão do valor do aluguel. As partes podem afastar a chamada Ação Revisional, impedindo, portanto, a revisão judicial do valor do aluguel; e
b) Em caso de rescisão antecipada do contrato por interesse do locatário, este deve cumprir a multa prevista no contrato, a qual não poderá exceder a soma dos valores dos aluguéis até o termo final da locação. Assim, há previsão legal que assegure o ressarcimento do investimento efetuado pelo locador ao construir um imóvel específico à locatária.
Além dos pontos destacados acima, ressalta-se também o fato de que a Lei nº 12.744/2012 reforça a liberdade dos contratantes, notadamente ao afirmar que “(…) prevalecerão às condições livremente pactuadas no contrato respectivo”. Trata-se, portanto, de significativa vantagem a esse ramo imobiliário, na medida em que preserva a vontade manifestada durante a elaboração do contrato de aluguel e, ao mesmo tempo, afasta a aplicação de regras da Lei do Inquilinato que não se amoldavam as especificidades desse tipo de locação.