(Andressa Dariva Küster)
Ao realizar qualquer negócio, sempre devemos tomar todas as cautelas necessárias para evitar problemas futuros, bem como atentar-se ao fato de que certos negócios têm formas específicas para serem realizados, sob pena de serem considerados inválidos. Os negócios que envolvam imóveis com valores superiores a trinta salários mínimos, por exemplo, devem celebrados por escritura pública para serem válidos (art. 108, CC[1]).
Como diz a sabedoria popular: “cautela e canja de galinha não fazem mal a ninguém”, portanto, buscar orientação jurídica adequada é imprescindível ao realizar qualquer negócio, em especial, quando o assunto é transações imobiliárias.
É de suma importância se certificar que a pessoa com quem se está negociando não possui qualquer pendência que possa vir a interferir no negócio, como ações judiciais, débitos tributários e trabalhistas. Esse cuidado se estende ao objeto do negócio, vez que podem pender sobre o imóvel restrições que impeçam sua transferência.
Em recente julgamento do Superior Tribunal de Justiça (Recurso Especial nº 1.288.552), o Ministro Relator Marco Buzzi ponderou que o ordenamento jurídico brasileiro concedeu fé pública aos atos lavrados pelos tabeliães, como as escrituras públicas, mas ressalvou que essa fé pública admite prova em contrário e pode até mesmo ser afastada.
Nesse caso, uma escritura pública para transferência de um imóvel foi lavrada a pedido do comprador, que queria dar o bem em garantia para obtenção de um financiamento. Contudo, o imóvel não estava realmente quitado.
Após a lavratura da escritura, o comprador deixou pagar o preço ajustado pelo imóvel e sofreu processo executivo movido pelo vendedor. O comprador tentou se defender alegando que a escritura pública valeria como prova absoluta da quitação do contrato.
O argumento não foi acolhido, pois restou demonstrado que “as declarações que constam do instrumento público – especialmente o preço pago e a quitação passada por terceiros – foram engendradas, de maneira fictícia, apenas para cumprir requisitos formais para a transferência do imóvel.”
O relator ainda observou que a quitação contida no instrumento público só é válida nas hipóteses em que o servidor presenciou a transação e certificou o valor e a forma de pagamento e, ainda assim, se admite prova em sentido contrário em casos excepcionais.
Isso permite concluir que, ao realizar qualquer transação imobiliária, não basta apenas lavrar a escritura pública. É de grande importância que as partes preservem todos os recibos, declarações, compromissos escritos, dentre outros, que possam atestar a veracidade do negócio, das condições pactuadas e dos pagamentos efetuados, de forma a resguardar-se em eventual demanda judicial.
[1] Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.