(Leticia Blanco Vieira)
O Código Civil Brasileiro, no artigo 166 traz hipóteses em que o negócio jurídico é nulo. São elas:
“Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando:
I – celebrado por pessoa absolutamente incapaz;
II – for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto;
III – o motivo determinante, comum a ambas as partes, for ilícito;
IV – não revestir a forma prescrita em lei;
V – for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade;
VI – tiver por objetivo fraudar lei imperativa;
VII – a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prática, sem cominar sanção.”
Em recente decisão[1] o c. Superior Tribunal de Justiça discutiu quais são os efeitos produzidos por um contrato de locação de imóvel firmado por apenas um dos coproprietários, sem a anuência dos demais coproprietários.
O caso em comento tratava de um contrato de locação firmado por apenas um dos seis proprietários do imóvel. A tese de nulidade foi trazida ao judiciário pelos Inquilinos, que também são proprietários do imóvel na proporção de 2/6, quando tomaram ciência do mandado de despejo por inadimplência. Instado para comprovar que os demais coproprietários anuíram com o contrato de despejo, o Locatário deixou de juntar prova nos autos da referida anuência.
Inicialmente, importante destacar que, nesse caso, o imóvel possui seis proprietários, portanto, constitui-se sobre o referido um condomínio.
Washington de Barros Monteiro sobre o assunto ensina:
“(…) sobre toda a coisa, delimitada naturalmente pelos iguais direitos dos demais consortes; entre todos se distribui a utilidade econômica da coisa; o direito de cada condômino, em face de terceiros, abrange a totalidade dos poderes imanentes ao direito de propriedade; mas, entre os próprios condôminos, o direito de cada um é autolimitado pelo de outros, na medida de suas quotas, para que possível se torne sua coexistência”.[2]
O artigo 1.314 do Código Civil dispõe que:
“Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros“.
Assim, veja-se que a Lei entende que não é possível a transferir a posse do imóvel em condomínio a terceiro por apenas um condômino, sem a anuência dos demais.
Ocorre que, o Superior Tribunal de Justiça entendeu que reconhecer a nulidade do contrato, no presente caso, faria com que os efeitos produzidos por este não mais existissem, o que geraria enriquecimento ilícito uma vez que apesar de sem a anuência de todos os proprietários, a posse foi exercida por pelos Inquilinos, sendo devido os valores de aluguéis referentes ao tempo que usufruíram do imóvel.
Portanto, é exigível a anuência de todos os proprietários do imóvel, contudo, no caso, reconhecer a nulidade do contrato de locação acarretaria vedado enriquecimento sem causa. Vejamos a ementa do julgado:
“RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. DESERÇÃO. NÃO DEMONSTRAÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. COPROPRIETÁRIOS. ANUÊNCIA. NULIDADE. INEXISTENCIA. PRINCÍPIO DA VEDAÇÃO DO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. VENCIDO. […] 2. Cinge-se a controvérsia a discutir a) a regularidade do preparo das apelações interpostas pelo autor e pelos assistentes ativos; b) se a celebração de contrato de locação por um dos coproprietários do imóvel, sem a autorização de todos os demais coproprietários, enseja a nulidade da avença e c) os ônus de sucumbência das assistentes litisconsorciais ativas quando estas optam por defender interesses da parte ré. […] 7. Nos termos do art. 1.314 do Código Civil, admite-se que qualquer um dos condôminos reivindique a coisa de terceiro e defenda a sua posse. No entanto, para que seja alterada a destinação da coisa, ou para dar posse, é necessário o consenso dos condôminos. 8. Contudo, ainda que seja exigível a anuência da maioria absoluta dos coproprietários para dar posse da coisa comum a terceiros, eventual inexistência desse consentimento não enseja a nulidade do contrato de locação, tornando-o incapaz de produzir qualquer efeito jurídico.9. No caso, não se verifica nenhum dos vícios capazes de ensejar a nulidade do negócio jurídico (arts. 166 e 167 do Código Civil). É incontroverso que o contrato foi celebrado em 15/6/2012, com transmissão da posse ao locatário, o qual, a partir dessa data, passou a ter a posse do imóvel, embora tenha deixado de pagar os aluguéis em setembro daquele ano. 10. Isentar o locatário de qualquer dever com o locador implicaria ofensa ao princípio da vedação do enriquecimento sem causa, consagrado no art. 884 do Código Civil. Precedente. […]” (REsp 1861062/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/12/2020, DJe 18/12/2020)
Conclui-se,
portanto, que não há nulidade no contrato de locação firmado por apenas um dos
proprietários do imóvel, sendo que o este produzirá todos os seus efeitos.
[1] STJ, REsp Nº 1.861.062 – SP, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA. DJE 18/12/2020.
[2] MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de direito civil brasileiro. Direito das coisas. 37. ed. São Paulo: Saraiva, 2003, págs. 205/206