(Victor Leal)
Uma das garantias mais utilizadas em contratos de locação é a fiança. Por esse mecanismo, o fiador assume as mesmas obrigações do inquilino. É usual que se exija que o fiador tenha ao menos um imóvel em seu nome.
A lei de locações prevê que mesmo um único bem do fiador, que normalmente seria impenhorável (bem de família), possa ser alcançado para saldar o débito. A princípio isso seria aplicável para aluguel de residências e pontos comerciais, já que a lei não faz diferença entre os tipos de locação.
Ocorre que recente decisão da 1ª Turma do Supremo Tribunal Federal (RE 605.709/SP) fixou entendimento que o único imóvel do fiador utilizado para residência (bem de família) pode ser penhorado apenas para saldar dívidas de locação residencial. Ou seja, dívidas de locação comercial não justificariam a penhora do bem de família do fiador.
Segundo a maioria dos Ministros, embora a garantia de recebimento de quem aluga o imóvel permita a locação em condições mais favoráveis e por isso estimule o empreendedorismo, o direito constitucional à moradia deveria ser prestigiado.
Portanto, em locações comerciais, o fiador com único imóvel residencial não representa mais garantia de recebimento, em razão da impenhorabilidade desse bem. Esse fator deve ser considerado em novos contratos e também naqueles já vigentes e representa alteração substancial na garantia de recebimento do proprietário de imóvel comercial.