(Julia Gonçalves Cardoso)
O patrimônio de afetação é uma medida jurídica desenvolvido para proporcionar maior proteção aos compradores de imóveis na planta. Regulamentada pela Lei 10.931/ 2004, essa medida consiste na separação de uma parte do patrimônio da incorporadora, destinada exclusivamente à conclusão de uma determinada empreendimento imobiliário.
A essência do patrimônio de afetação reside na separação de uma parcela dos ativos da incorporadora, que é reservada unicamente para o empreendimento em questão. Essa proteção é fundamental em situações de falência da incorporadora, assegurando que os recursos destinados à obra permaneçam disponíveis e não sejam comprometidos por outros passivos da empresa. Dessa forma, a afetação garante uma proteção jurídica eficaz, que se torna incomunicável com os demais negócios do incorporador.
Ademais, a Lei do Distrato estabelece que os clientes que desejarem desistir da compra de um imóvel na planta sob o regime de patrimônio de afetação, têm direito a receber 50% do valor já pago à construtora. Essa determinação visa proporcionar mais segurança aos compradores, pois aquelas que não o fazem, estão sujeitas a uma retenção máxima de 25% do valor pago em caso de desistência por parte do cliente.
Os requisitos legais para a aplicação do regime de patrimônio de afetação são estabelecidos por legislações específicas, como a Lei 10.931/2004, a Medida Provisória 2.221/2001 e a Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato. Os principais requisitos incluem: (i) formalização no registro de imóveis, (ii) contabilidade apartada para o empreendimento, e (iii) Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica próprio.
Em suma, a constituição de patrimônio de afetação vincula os bens destinados ao empreendimento à conclusão da obra e entrega das unidades. Isso não só fortalece a proteção jurídica dos compradores, mas também contribui para a estabilidade e confiança no mercado imobiliário, alinhando-se, dessa forma, a função econômica do contrato, além de observar e resguardar o próprio direito à moradia consagrado no art. 6º da Constituição Federal.