(Leonardo Matos)
A Lei n. 9.514/1997, que regulamenta o Sistema de Financiamento Imobiliário e trata do instituto da alienação fiduciária prevê em seu art. 26, § 1º[i], a possibilidade do devedor, após ser constituído em mora, purgá-la, no prazo de quinze dias.
Ocorre que os tribunais brasileiros vinham flexibilizando esse prazo, permitindo que a purgação ocorresse a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação, aplicando subsidiariamente o art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (que trata das cédulas hipotecárias).
Ocorre que, após a entrada em vigor da Medida Provisória n. 759/2016, que foi convertida posteriormente na Lei n. 13.465/2017, foi acrescido à Lei n. 9.514/1997 o § 2º-B ao seu art. 27[ii], que assegura o direito de preferência ao devedor fiduciante para a compra do imóvel até a data do segundo leilão.
Considerando a existência agora de um dispositivo específico na Lei n. 9.514/1997, o art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 não tem sido mais aplicado de forma subsidiária, de modo que não se admite mais a purgação da mora após a consolidação da propriedade no nome do credor fiduciário, mas tão somente o direito de preferência ao devedor fiduciante. Essa foi a conclusão a que chegou a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar recentemente o Recurso Especial n. 1.649.595-RS[iii].
[i] Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
[ii] Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.
§ 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.
[iii] REsp 1.649.595-RS, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 13/10/2020, DJe 16/10/2020.