(Lucas Barros)
Em análise sumária, no direito há o que se conhece por direito real ou direito das coisas[1], que estuda o poder jurídico de domínio do sujeito sobre a coisa. E, por outro lado, há o que se têm por direitos pessoais ou obrigacionais, que consiste em vinculo jurídico pelo qual um sujeito ativo pode exigir de outro sujeito passivo determinada obrigação.
Sabe-se que a propriedade é um direito real, que consiste no direito do proprietário de usar, gozar, dispor e reaver do imóvel, e que a propriedade se transfere unicamente mediante o registro de título translativo no Registro de Imóveis[2], à exemplo da escritura pública de compra e venda.
Outrossim, que atualmente boa parte da sociedade detém residência por meio da copropriedade, ou condomínio, que ocorre quando existe um domínio de mais de uma pessoa simultaneamente sobre um determinado bem, ou partes de um bem. Sendo a modalidade de condomínios edilícios, aquela em que há partes comuns e partes exclusivas, como são os apartamentos e as áreas compartilhadas para circulação e lazer.
Cada condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer com as despesas de conservação e divisão da coisa. A obrigação é proporcional, na medida em que a extensão da titularidade de cada condômino varia conforme o caso. Cada um é titular de uma fração sobre o todo.
Pois bem, tecidos os comentários introdutórios, as obrigações condominiais são de caráter misto, pelo fato de ter como prestação pessoal objeto que consistente em uma prestação específica, do condomínio em relação com o indivíduo; porém sempre incrustada no direito real de propriedade.
Assim, põe-se a seguinte questão; quem é o responsável pelo pagamento das obrigações condominiais, na hipótese de alienação da unidade, notadamente quando se tratar de compromisso de compra e venda não levado a registro.
A jurisprudência dessa controvérsia sobre quem tem legitimidade – vendedor ou adquirente – para responder por dívidas condominiais nessa hipótese, foi uniformizada pelo Superior Tribunal de Justiça, por meio da tese firmada no Tema Repetitivo 886 com o seguinte entendimento:
“a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação;
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.”
Portanto, apesar das obrigações condominiais serem de natureza propter rem, devendo ser exigido de quem consta na matrícula do imóvel como seu proprietário, há que se observa no caso concreto a “relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse”.
Pois, em se tratando de promessa de compra e venda não levada a registro, a cobrança deve ser direcionada ao promitente comprador desde que a) o promitente comprador tenha se imitido na posse do imóvel; e, b) o condomínio tenha sido cientificado da transação.
Ainda, esse entendimento aplicado a situação distinta pode levar a diferentes contornos, devendo-se, para definir o sujeito passivo, observação a máxima de quem detém a “relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse”.
Como é o caso do AgInt nos EDcl no REsp 1841042 / DF, publicado em 08/05/2020[3].
Em que, no caso de imissão na do atual proprietário, com escritura pública de compra e venda levada a registro, este passa a ser o sujeito passivo perante o condomínio, sendo responsável pelo pagamento dos débitos condominiais, inclusive os anteriores à sua posse, ante a natureza, propter rem da obrigação condominial, ressalvado o direito de regresso contra o vendedor.
[1] Art. 1.225. São direitos reais: I – a propriedade; II – a superfície; III – as servidões; IV – o usufruto; V – o uso; VI – a habitação; VII – o direito do promitente comprador do imóvel; VIII – o penhor; IX – a hipoteca; X – a anticrese. XI – a concessão de uso especial para fins de moradia; XII – a concessão de direito real de uso; e XIII – a laje;
[2] Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
[3] (AgInt nos EDcl no REsp 1841042/DF, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/05/2020, DJe 08/05/2020).