(Franco Rangel de Abreu e Silva)
O aconselhamento do advogado para o sujeito que se obriga e que contrata é de singular importância. Para o locatário, sob o viés da Lei nº. 8.245/1991, é algo da mais absoluta necessidade!
Talvez um dos principais exemplos seja a disciplina das benfeitorias. Isso porque o art. 35 da lei de regência prevê que “Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção”.
De acordo com Sílvio de Salvo Venosa, “São necessárias as que têm por fim conservar a coisa ou evitar que se deteriore: assim será o reparo nas colunas do edifício. São úteis as que aumentam ou facilitam o uso da coisa: é o caso do aumento da área para estacionamento em um edifício. São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual da coisa, ainda que a tornem mais agradável, ou de elevado valor: é o caso da substituição de um piso comum de edifício por mármore ou a construção de piscina e ou sauna”.[1]
Como se pode observar da redação do dispositivo legal acima citado, vigora, a respeito, a plena autonomia das partes (“salvo expressa disposição contratual em contrário”) e, aí, reside o valor do assessoramento jurídico prévio à assinatura de um contrato de locação, notadamente para o locatário, sujeito que está às minutas previamente redigidas pelo proprietário do imóvel.
Com efeito, bastará uma cláusula suficientemente bem escrita para que todas as benfeitorias introduzidas não sejam indenizadas, o que encontra agasalho na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça: “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção” (Súmula nº. 335).
Portanto, de inestimável importância a consulta ao advogado, sobretudo para relações locatícias mais longas, evitando-se futuros prejuízos.
[1] VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do Inquilinato comentada: doutrina e prática. 13. ed. São Paulo: Atlas, 2014. p. 170.