(Jennifer Michelle dos S. Souza)
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em dezembro de 2025, firmou entendimento relevante ao decidir que não é admissível o reconhecimento de usucapião sobre imóvel situado em Área de Preservação Permanente (APP), mesmo quando alegado exercício de posse mansa, pacífica e prolongada. A decisão reforça a prevalência da tutela ambiental sobre pretensões possessórias individuais e consolida interpretação restritiva do Código Florestal.
O caso teve origem em ação reivindicatória ajuizada por proprietário de imóvel localizado no Estado de Mato Grosso, que buscava a restituição da posse de faixa de terreno inserida em APP, ocupada irregularmente por terceiro. Em contestação, o réu alegou exercer posse contínua por mais de 20 anos, com ânimo de dono, pleiteando o reconhecimento da prescrição aquisitiva. Sustentou, ainda, que a proteção ambiental não impediria, por si só, o reconhecimento da usucapião.
Embora o juízo de primeiro grau tenha acolhido a tese defensiva, o Tribunal de Justiça do Mato Grosso (TJMG) reformou a sentença, entendimento posteriormente mantido pelo STJ. A relatora, Ministra Nancy Andrighi, destacou que a interpretação sistemática dos artigos 7º e 8º do Código Florestal (Lei nº 12.651/2012) evidencia que ocupações irregulares em APP são juridicamente vedadas, por comprometerem a preservação da vegetação e dificultarem o exercício do poder de polícia ambiental.
O STJ também enfatizou que, ainda que a APP não seja formalmente bem público, trata-se de área submetida a limitação administrativa ambiental qualificada, cuja finalidade é assegurar o direito coletivo ao meio ambiente ecologicamente equilibrado, nos termos do artigo 225 da Constituição Federal. Assim, a presença dos requisitos da usucapião deve ser examinada com rigor acentuado quando se tratar de área ambientalmente protegida.
A Corte Superior consignou que admitir a aquisição por usucapião em tais hipóteses significaria estimular ocupações irregulares, esvaziando a função socioambiental da propriedade e enfraquecendo a proteção normativa conferida às APP. Dessa forma, consolidou-se o entendimento de que a ocupação irregular de área ambientalmente protegida não gera direito à aquisição originária da propriedade.
A decisão possui impacto direto sobre litígios fundiários, regularização imobiliária e operações envolvendo áreas rurais ou urbanas com restrições ambientais, exigindo cautela redobrada em due diligences imobiliárias e em estratégias de regularização possessória.
Nesse aspecto, recomenda-se que proprietários, investidores e operadores do mercado imobiliário realizem análise técnica e ambiental prévia de áreas com potencial restrição, especialmente em hipóteses de consolidação de posse prolongada, a fim de mitigar riscos jurídicos e evitar litígios de elevada complexidade.
