(Paula Cristina Pamplona de Araújo)
Em recente julgado, o Superior Tribunal de Justiça decidiu ser impossível a adjudicação compulsória de imóvel sem a prévia averbação do loteamento que ele integra. A decisão teve como relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva e conta com a seguinte ementa:
“CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. DESMEMBRAMENTO. AVERBAÇÃO. NECESSIDADE. MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA. AUSÊNCIA. REGISTRO DO TÍTULO. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AÇÃO. CONDIÇÃO. […] 5. A averbação do desmembramento do imóvel urbano, devidamente aprovado pelo Município, é formalidade que deve anteceder qualquer registro da área desmembrada. 6. A existência de imóvel registrável é condição específica da ação de adjudicação compulsória. 7. No caso dos autos, o desmembramento do terreno não foi averbado na matrícula do imóvel, condição indispensável para a procedência da ação de adjudicação compulsória. […]”[i]
O processo de adjudicação compulsória visa a obtenção de título executivo para a transferência de titularidade de bem imóvel, em substituição à escritura pública, quando há recusa do vendedor.
O Código Civil prevê em seu artigo 1417 que: “Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.”
Assim uma vez quitada a obrigação a que se refere o compromisso de compra e venda e não havendo pactuação de arrependimento, deverá o promitente vendedor outorgar a escritura definitiva de compra e venda, de modo que sua recusa ensejará ao comprador o direito de requerer judicialmente a adjudicação compulsória do imóvel.
Apesar de a lei prever que o compromisso de compra e venda deve estar averbado no registro de imóveis para que se exerça o direito à adjudicação, o STJ já pacificou o entendimento de que o registro prévio do contrato é prescindível (Súmula 239/STJ[ii]).
Porém, ao Julgar o REsp n. 1.851.104/SP o STJ decidiu que não basta apenas a existência do compromisso de compra e venda quitado para a adjudicação compulsória, mas que o imóvel a ser adjudicado esteja apto à realização do registro, inexistindo outras exigências ou impedimentos legais ao registro.
No caso, em se tratando de fração de imóvel advinda de loteamento ou desmembramento, não é possível a adjudicação sem a devida averbação prévia do desmembramento aprovado pelo município, nos termos da Lei 6766/79.
Importante ressaltar que o artigo 37 da Lei 6766/79 proíbe a venda de loteamento ou desmembramento não registrado, assim torna-se impossível qualquer registro de transferência de propriedade enquanto não averbado o desmembramento ou loteamento, e por consequência, torna impossível a adjudicação compulsória.
[i] REsp 1851104/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/05/2020, DJe 18/05/2020.
[ii] O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.