(Alisson Nichel)
É extremamente comum que empresas e empresários adquiram imóveis por meio de contrato de compra e venda sem a contratação de financiamento bancário. Nestes casos, a posse é imediatamente transferida ao comprador, mas a propriedade formal em cartório somente é transferida ao final do contrato, após o pagamento de todas as parcelas, o que pode levar alguns anos.
Porém, muitos compradores são surpreendidos quando da efetivação da transferência junto ao cartório de registro de imóveis com a cobrança de valores adicionais de multa, correção e juros por parte do município onde o imóvel está localizado. Tais municípios justificam a cobrança destes acréscimos com base na alegação de que o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis – ITBI deveria supostamente ter sido pago na data em que o contrato de compra e venda foi assinado. Isto é, sustentam que teria havido atraso no pagamento do imposto.
Ocorre que este posicionamento dos municípios, e a correspondente cobrança de multa e juros, é claramente inconstitucional e ilegal, na medida em que o fato gerador do ITBI é a transferência efetiva da propriedade no registro de imóveis e não a formalização do contrato de compra e venda.
Esse é o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça sobre o assunto: “A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que o fato gerador do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis – ITBI é a transmissão do domínio do bem imóvel, nos termos do art.35, II, do CTN. Dessa forma, não incide o ITBI em promessa de compra e venda, na medida em que trata-se de contrato preliminar que poderá ou não se concretizar em contrato definitivo, este sim ensejador da cobrança do aludido tributo. Precedentes” (STJ, 2ª Turma, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, AgRg no AREsp 659008).
Portanto, caso algum comprador se encontre nesta situação, pode recorrer ao Poder Judiciário para impedir a cobrança. Da mesma forma, caso algum comprador tenha pago indevidamente estes acréscimos nos últimos 5 anos, pode recorrer ao Poder Judiciário para obter a restituição destes valores devidamente corrigidos.