(Victor Leal)
Em julgamento realizado no último dia 20/04/2021, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça reconheceu ser devida a indenização por lucros cessantes pelo período em que o imóvel objeto do contrato de locação permaneceu indisponível para uso, após sua devolução pelo locatário em condições precárias[1].
No mérito da discussão, restou decidido pelos ministros a necessidade de aplicação dos artigos 569 do Código Civil[2] e artigo 23 da Lei 8.245/91[3], incumbindo ao locatário usar e gozar do bem locado de forma regular, tratando-o com o mesmo cuidado como se fosse seu. Finda a locação, cabe ao locatário restituir ao locador o bem, no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal do imóvel.
Em eventual deterioração do bem, caberá ao locatário a responsabilidade de indenizar o locador em perdas e danos, além da rescisão do contrato de locação. Neste ponto, a determinação das perdas e danos está submetida ao princípio da reparação integral, devendo abranger tanto o desfalque efetivo e imediato, quanto à perda patrimonial futura.
Além dos danos, “a restituição do imóvel locado em situação de deterioração enseja o pagamento de indenização por lucros cessantes, pelo período em que o bem permaneceu indisponível para o locador”.
Trata-se de importante entendimento apto a assegurar os direitos e garantias do locador. Inclusive, porque, para a caracterização dos lucros cessantes, não é imprescindível a prova de que o imóvel seria imediatamente locado a outrem se fosse devolvido em boas condições de uso.
Ao contrário, a simples
disponibilidade do bem para uso e gozo próprio, ou para qualquer outra
destinação que pretendesse o locador, tem expressão econômica e integra a sua
esfera patrimonial, que restou reduzida pelo ilícito contratual, de modo
que cabível a indenização por lucros cessantes ao locador.
[1] REsp 1.919.208/MA, rel. Min. Nancy Andrigui, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 20/04/2021.
[2] Art. 569. O locatário é obrigado: I – a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse; II – a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar; III – a levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam fundadas em direito; IV – a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular.
[3] Art. 23. O locatário é obrigado a: II – servir – se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá – lo com o mesmo cuidado como se fosse seu; III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; (…)