(Mayara Greice Cardoso)
A tradução do termo Built to Suit, informalmente, significa “construído para servir”, ou “construído para ajustar” e é considerado uma modalidade de contrato de bens imóveis urbanos em que o locador se responsabiliza por toda a edificação do imóvel ou por reformas substanciais, com a finalidade de atender às necessidades previamente identificadas pelo locatário.
Este tipo de contrato é interessante tanto para as indústrias, como para o comércio, uma vez que a necessidade sendo um imóvel com características específicas, qualquer investidor pode providenciar a compra e construção, bem como reforma, com a finalidade específica de atender aos interesses desse inquilino especificamente.
É nesse momento que o contrato “Built to Suit” deve entrar em ação, contemplando um prazo de vigência que lhe permita ter a segurança de recuperar o capital investido, além de perceber rendimentos da locação.
Essa modalidade de contrato se difere substancialmente dos contratos realizados para locações de imóveis urbanos, regulados pela lei 8.245/91, principalmente no que tange ao valor locatício. Enquanto na locação convencional, o aluguel remunera o uso do imóvel destinado ao locatário, no Built to Suit o aluguel deve remunerar, além do uso, também o investimento feito para personalizar o imóvel, ou construí-lo, exclusivamente para atender às necessidades de um inquilino específico. Outro aspecto que se destaca é que a Lei 8.245/91 permite ao locatário denunciar imotivadamente a locação, comunicando o locador com trinta dias de antecedência, mesmo que o contrato ainda esteja vigendo por prazo determinado. Logo, a aplicação da referida regra ao Built to Suit seria injusta. O locador não pode, depois de proceder a um investimento específico para atender ao locatário e, por essa razão celebrar exemplificativamente um contrato de dez anos de duração, ser surpreendido com o comunicado precoce do locatário que não se interessa mais em permanecer no imóvel.
Outrossim, importante esclarecer que a modalidade contratual do Built to Suit passou a estar prevista na legislação especial da locação através da publicação da Lei nº 12.744, que acrescentou o artigo 54-A à Lei de Locações. Assim dispõe o caput do referido artigo:
Art. 54. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à previa aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.
A previsão do Built to Suit na legislação, em que pese ter mantido o caráter atípico do contrato, trouxe maior segurança jurídica para as partes contratantes, na medida em que findou com as discussões acerca da incidência ou não dos regramentos referentes à locação, reafirmando o entendimento já antes sedimentado em alguns Tribunais, no sentido da possibilidade de as partes livremente disporem acerca das cláusulas contratuais.
Nesse contexto, conclui-se que, somando as garantias e segurança jurídica proporcionadas pela tipificação do contrato a partir da inserção do artigo 54-A, a tendência é que esse tipo de contrato seja cada vez mais utilizado, ganhando destaque nas negociações imobiliárias.