(Murilo Varasquim)
A necessidade e a importância de se analisar previamente e com cuidado todos os documentos antes de qualquer transação de compra e venda de imóveis vem tomando contorno ainda maiores. Essa análise de documentação e análise de risco é o que chamamos de due diligence.
Diz-se da importância da análise prévia da documentação e do risco pois, em recente decisão, o Poder Judiciário decidiu que é possível presumir, de forma absoluta, a ocorrência de fraude tributária quando a venda é realizada por devedor fiscal que já possui débitos tributários em dívida ativa.
No processo judicial em trâmite, um determinado comprador havia adquirido um imóvel de outra pessoa física e, na matrícula desse imóvel, não havia nenhum registro de penhora. Após, descobriu-se que a primeira proprietária do imóvel possuía dívida tributária inscrita em dívida ativa junto à Fazenda Nacional, antes mesmo da venda.
Justamente por conta disso, a decisão concluiu que, a partir da entrada em vigor da Lei Complementar nº. 118/2005, deve-se considerar a previsão absoluta de fraude nas transações imobiliárias e a venda pode ser invalidada em favor do Fisco, mesmo que o comprador tenha adquirido o imóvel de boa-fé.
Em outras palavras, antes da entrada em vigor da LC 118/2005, a fraude tributária só era presumida se a transmissão do bem ocorresse depois da citação válida do devedor no processo judicial. Depois da Lei, as alienações feitas pelo devedor fiscal após a inscrição de seu débito tributário já passaram a ser reconhecidas como fraudulentas, de forma absoluta.
Nas palavras do voto do relator, Min. Herman Benjamin, isso se aplica até nos casos de alienações sucessivas de um bem que tenham ocorrido após a inscrição em dívida ativa, sendo desnecessária a comprovação da má-fé dos adquirentes sucessivos.
Por outro lado, a exceção para se afastar a fraude ocorre quando há reserva, pelo devedor, de bens ou rendas que sejam suficientes para o pagamento total da dívida inscrita.
Em outras palavras, é extremamente importante que antes do fechamento de qualquer negócio, seja feita uma análise minuciosa não só do vendedor, mas também de todos os proprietários anteriores do imóvel, com a obtenção de certidões negativas de débito, a fim de afastar qualquer presunção de fraude tributária.