(Paschoal Pucci Neto)

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu submeter ao rito dos recursos repetitivos uma questão que interessa diretamente a compradores, vendedores e empresas do setor imobiliário: qual lei deve reger a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária quando esse contrato não foi registrado em cartório? O caso foi cadastrado como Tema 1.420 na base de dados do STJ, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi.

A controvérsia, em termos simples, é a seguinte: se o contrato entre comprador e vendedor prevê alienação fiduciária como garantia, mas nunca foi levado ao Cartório de Registro de Imóveis, e o negócio acaba rescindido, quais regras devem ser aplicadas para resolver a situação?

Dois caminhos são possíveis:

1)         A Lei nº 9.514/1997:

Lei específica do financiamento imobiliário, que prevê um procedimento próprio de execução extrajudicial: em caso de inadimplência, o credor notifica o devedor, que tem prazo para regularizar a situação; não o fazendo, o imóvel é levado a leilão.

2)         O Código de Defesa do Consumidor (CDC):

Que assegura ao comprador o direito à rescisão do contrato com devolução de parte dos valores pagos, mesmo que ele seja a parte inadimplente, conforme a Súmula 543 do próprio STJ.

A distinção entre os dois regimes tem consequências práticas relevantes. Enquanto a Lei nº 9.514/1997 privilegia a via extrajudicial e tende a ser mais ágil para o credor, o CDC oferece proteções adicionais ao consumidor, como a garantia de restituição de parcelas.

Para os contratos devidamente registrados em cartório, o STJ já resolveu a questão. No julgamento do Tema 1.095, a Segunda Seção firmou que a rescisão por inadimplemento deve seguir o procedimento da Lei nº 9.514/1997, afastando a aplicação do CDC. O que ainda não havia sido definido, e agora será objeto de julgamento com efeito vinculante para todo o país, é o tratamento a ser dado aos contratos sem registro.

Essa lacuna tem origem em uma prática comum no mercado: muitas empresas do setor imobiliário deixam de registrar o contrato de alienação fiduciária para reduzir os custos das transações. Sem o registro, a relação jurídica passa a ser regida de forma distinta, e a discussão sobre qual lei aplicar em caso de rescisão permanecia sem resposta uniforme.

A ministra Nancy Andrighi destacou que há decisões divergentes entre as próprias turmas do STJ sobre o tema e que existe grande quantidade de processos aguardando solução. Por isso, a afetação ao rito dos repetitivos é necessária para que se fixe uma tese clara, aplicável a todos os casos semelhantes em todo o Brasil.

Enquanto o julgamento não ocorre, o STJ determinou a suspensão de todos os processos que discutam a mesma matéria e nos quais tenham sido interpostos recursos especiais ou agravos em recurso especial, tanto nos Tribunais de segundo grau quanto no próprio STJ.

A decisão a ser tomada importa especialmente para quem se encontra em uma das situações abaixo:

• Para o comprador que não consegue continuar pagando: se o CDC for aplicado, ele tende a ter mais proteção, com direito à devolução de parte expressiva dos valores pagos. Se prevalecer a Lei nº 9.514/1997, o procedimento de leilão pode resultar em condições distintas, embora o eventual saldo remanescente após a venda deva ser entregue ao devedor.
• Para a construtora ou vendedora: a definição da lei aplicável influencia diretamente o tempo e o custo do processo de rescisão. O procedimento extrajudicial da Lei nº 9.514/1997 é mais ágil, enquanto a via judicial, comum quando se aplica o CDC, costuma ser mais longa e onerosa.

O julgamento do Tema 1.420 é aguardado com grande expectativa por todos os envolvidos no mercado imobiliário. A decisão preencherá uma lacuna importante, trazendo previsibilidade e uniformidade para milhares de contratos em situação de litígio ou potencial conflito em todo o país.