(Paloma Caroline de Sá Bassani)
Durante muitos anos se adotou o brocardo latino “Dormientibus non sucurrit Ius” com tradução literal para “o Direito não socorre aos quem dormem”. Significa dizer que eventual omissão ou desídia em verificar eventual pendência não poderá ser alegada como matéria de defesa.
Nessa esteira, quando um imóvel está sendo objeto de negociação, é comum que se diligenciem em cartórios imobiliários a fim de verificar questões relativas à propriedade e ao próprio proprietário, como consulta de processos, dívidas, dentre outros.
Ocorre que há situações que são imprevisíveis ao comprador ou ao promitente comprador, sejam elas decorrente de inovações legislativas ou até mesmo da ausência de registros junto à matrícula do imóvel.
Diante disso, é comum que após a celebração de negócios jurídicos, a parte adquirente demonstre descontentamento com algumas circunstâncias que deixaram de ser observadas quando da negociação.
Na seara ambiental referida situação não é diferente.
Pois, tendo em conta a necessidade de se delimitar a Área de Preservação Permanente (de cunho obrigatório) há propriedades que ficam totalmente inviabilizadas diante de tal restrição, que possui um caráter “non edificandi”, ou seja, não aceita construções.[1]
Com base nisso, o Tribunal de Justiça do Paraná condenou um proprietário de um bem imóvel, localizado em área de restrição ambiental, a pagar indenização em decorrência dos danos morais ocasionados. Pois, realizou a venda de seu imóvel com vícios, já que o comprador não havia sido informado das referidas restrições, tendo suas expectativas em relação ao imóvel frustradas. [2]
De acordo com o que relatou o Desembargador Nilson Mizuta, relator do acórdão: “Ao adquirir um imóvel com restrições relacionadas à construção, é certo que a parte compradora, ao descobrir o vício, teve suas legítimas expectativas frustradas, pois o produto se tornou impróprio ao fim que se destinava, qual seja, sua edificação. Como, no caso, o bem não pode ser substituído, nem o vício sanado, os autores, ora apelados, fazem jus à restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos, nos termos do inciso II do § 1º do art. 18 do CDC. 3. A conduta da empresa gerou nos autores um abalo além do normal, principalmente considerando a relevância da informação que foi deles omitida. A angústia e frustração suportadas enseja, portanto, o recebimento de indenização por dano moral.”[3]
Objetiva-se, nesses casos, a proteção de terceiro de boa-fé, a fim evitar o enriquecimento ilícito dos proprietários que, aproveitando-se de eventual ausência de registro, escondem restrições e outras avarias em suas propriedades com o propósito de facilitarem as negociações.
[1] […] 6. De mais a mais, diga-se de passagem, que na atual conjectura, após a vigência da novel legislação cível (Código Civil de 2002), não mais interessa se o erro em si é escusável (justificável) ou não, isto porque, a legislação primou, de forma genérica, a todos os negócios, pela incidência da boa-fé, em outras palavras, da confiança, valorizando, assim, a eticidade. 7. Ato de contínua análise, e superado os pontos expendidos, consigno ainda que o erro, aqui em análise, merece o mesmo tratamento legal atribuído a ignorância, na medida em que é possível a constatação de um desconhecimento parcial quanto a situação do objeto, pois que é perceptível o “engano” do apelado, de forma substancial, porque não dizer essencial (incidência do art. 139, do Código Civil), já que o terreno comprado, repiso, trata-se de área de proteção ambiental permanente – APP, em que não é permitido nenhum tipo de construção/incorporação (finalidade para qual foi adquirido o terreno), com a agravante, ainda, de não se saber ao certo quem é o detentor do domínio. Precedentes.(TJCE, Ap nº 0012909-20.2009.8.06.0001, rel. Dr. Antônio Pádua Silva, dj. 15/12/15.
[2] Nesse sentido estabelece o Código Civil (Lei 10.406/02) que: Art. 167. É nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma.
§ 2 o Ressalvam-se os direitos de terceiros de boa-fé em face dos contraentes do negócio jurídico simulado.
[3] TJ-PR – APL: 00098774120188160024 PR 0009877-41.2018.8.16.0024 (Acórdão), Relator: Desembargador Nilson Mizuta, Data de Julgamento: 09/03/2020, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: 11/03/2020.