(Laís Cordeiro Greschechen)
O contrato preliminar encontra respaldo nos artigos 462 a 466 do Código Civil Brasileiro e consiste no instrumento por meio do qual as partes assumem a obrigação de, futuramente, celebrar o contrato definitivo.
Além de fixar esse compromisso, é comum que o contrato preliminar estabeleça obrigações intermediárias a serem cumpridas antes da formalização definitiva do negócio. No âmbito imobiliário, por exemplo, é recorrente a previsão de regularização registral da matrícula, retificação de área ou superação de pendências documentais como condições prévias à outorga da escritura.
Não raramente, questiona-se a possibilidade de execução específica desse instrumento, especialmente quando uma das partes se recusa a formalizar o contrato definitivo. A dúvida reside em saber se o contrato preliminar gera apenas expectativa de direito ou se autoriza a adjudicação compulsória do imóvel.
A resposta encontra-se na própria norma civil: ausente cláusula de arrependimento, qualquer das partes pode exigir a celebração do contrato definitivo, inclusive com suprimento judicial da vontade da parte inadimplente. Estando o preço integralmente quitado, é possível pleitear a outorga da escritura pública.
Para que haja eficácia executiva, contudo, o contrato preliminar deve conter todos os elementos essenciais do contrato definitivo, tais como: identificação precisa do imóvel, preço ajustado, forma de pagamento e consentimento válido das partes. Havendo cláusula suspensiva, esta deve estar implementada para viabilizar a exigibilidade da obrigação.
A execução específica não será admitida, no entanto, quando: (i) o instrumento for genérico ou indeterminado; (ii) houver impossibilidade jurídica ou material superveniente; (iii) cláusula resolutiva válida já tiver operado seus efeitos ou (iv) o inadimplemento for imputável ao próprio promitente comprador.
Conclui-se, portanto, que o contrato preliminar imobiliário não configura mera expectativa de direito, mas verdadeiro direito potestativo à celebração forçada do contrato definitivo. Sua eficácia executiva depende, essencialmente, da densidade obrigacional do instrumento: quanto mais completo, determinado e tecnicamente estruturado, maior a probabilidade de obtenção da tutela jurisdicional específica.
