(Jennifer Michelle dos S. Souza)
A popularização de plataformas como o Airbnb intensificou um conflito recorrente nos condomínios residenciais: Até que ponto o proprietário pode oferecer sua unidade para estadias de curta temporada sem interferência do condomínio?
Ao enfrentar essa controvérsia, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que a utilização de imóveis em condomínios para contratos de curta duração exige autorização condominial, mediante deliberação em assembleia e aprovação por, no mínimo, dois terços dos condôminos. A decisão busca uniformizar a interpretação do tema e reforça a importância de respeitar a destinação do empreendimento.
O caso analisado envolvia uma proprietária que pretendia garantir o direito de disponibilizar seu apartamento para estadias curtas sem necessidade de aprovação em assembleia. O condomínio, por sua vez, sustentou que essa prática não estava prevista na convenção e, além disso, alterava o caráter residencial do edifício, trazendo maior rotatividade de pessoas, impactos na segurança e no sossego dos moradores. A plataforma Airbnb participou do processo como interessada, em razão do alcance do debate.
No voto vencedor, a ministra Nancy Andrighi observou que esses contratos intermediados por plataformas digitais não se enquadram perfeitamente nem como locação residencial tradicional, nem como hotelaria, podendo ser considerados contratos atípicos. Ainda assim, destacou que o meio utilizado para ofertar o imóvel – seja plataforma digital, imobiliária ou anúncios – não altera, por si só, a natureza jurídica do negócio.
O ponto central, para o direito condominial, é o uso concreto do imóvel e seus efeitos na vida do condomínio, sobretudo quando há alta rotatividade de pessoas.
A decisão foi fundamentada em regras do Código Civil. De um lado, o Art. 1.336, IV, impõe ao condômino o dever de respeitar a destinação do empreendimento, de modo que, se o condomínio é residencial, as unidades também devem ser usadas com finalidade residencial. De outro, o Art. 1.351 estabelece que a mudança de destinação do edifício ou das unidades depende da aprovação de dois terços dos condôminos.
Assim, quando o uso para curta temporada é entendido como exploração econômica que descaracteriza a finalidade residencial, ele não pode ser imposto de forma unilateral: exige anuência do condomínio com quórum qualificado.
Ao final, o STJ manteve o acórdão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais e negou o pedido da proprietária, concluindo que, sem a aprovação de dois terços dos condôminos, a oferta do imóvel para estadias de curta duração em condomínio residencial fica vedada.
Na prática, o precedente orienta proprietários e condomínios a tratarem o tema de forma transparente e coletiva, ajustando convenção e deliberações assembleares quando se pretender permitir – ou restringir – esse tipo de utilização.
