(Alex Pacheco)
A Lei Federal 9.514/97 que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFH) e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, através de seu artigo 37-A[1], prevê a possibilidade de cobrança de taxa de ocupação do devedor fiduciante.
Segundo a disposição do artigo, que foi adicionado à Lei 9514/97 a partir da entrada em vigor da Lei 13.465/2017, o devedor pagará a taxa de ocupação ao credor fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, desde a data da consolidação da propriedade.
Antes da alteração legislativa, a incidência da taxa de ocupação se dava apenas a partir da alienação do imóvel em leilão, o que até então vinha sendo reconhecido pela jurisprudência mesmo com a alteração.
Ocorre que a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por meio do julgamento do Recurso Especial nº. 1.862.902 – SC, alterou seu posicionamento ao entender que nos casos em que, por iniciativa do devedor fiduciante, ocorrer a suspensão judicial do leilão do imóvel, a taxa de ocupação pode ser cobrada a partir da consolidação da propriedade, e não só após a alienação do bem imóvel.
Conforme o julgamento do Recurso Especial nº. 1.862.902 – SC[2], “a fixação da taxa de ocupação tem por objetivo compensar o novo proprietário em razão do tempo em que se vê privado da posse do bem adquirido, cabendo ao antigo devedor fiduciante, sob pena de evidente enriquecimento sem causa, desembolsar o valor correspondente ao período no qual, mesmo sem título legítimo, ainda usufrui do imóvel”.
Desta
forma, a mudança do entendimento sobre a incidência da taxa de ocupação causa
reflexo nos diversos contratos de financiamentos imobiliários firmados com
garantia fiduciária.
[1] Art. 37-A. O devedor fiduciante pagará ao credor fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a 1% (um por cento) do valor a que se refere o inciso VI ou o parágrafo único do art. 24 desta Lei, computado e exigível desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciante até a data em que este, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
[2] STJ – REsp: 1862902 SC 2020/0042152-4, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 18/05/2021, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/06/2021.