(Paschoal Pucci Neto)

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou entendimento relevante sobre contratos de financiamento imobiliário com alienação fiduciária (Tema 1.288). A decisão esclarece, de forma definitiva, o que acontece quando o comprador atrasa as parcelas e o imóvel já foi consolidado em nome do credor fiduciário — especialmente após as mudanças trazidas pela Lei nº 13.465/2017.

A controvérsia girava em torno da seguinte dúvida prática: depois que o imóvel passa oficialmente para o nome do credor fiduciário por falta de pagamento, o devedor ainda pode quitar a dívida e retomar o contrato? Ou passa a ter apenas preferência para recomprar o imóvel?

No julgamento do REsp 2.126.726/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, o STJ reformou decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo e julgou improcedente o pedido do devedor, reconhecendo que, no caso concreto, ele tinha apenas direito de preferência para adquirir o imóvel — e não mais o direito de “reativar” o contrato.

Foram fixadas duas teses que passam a orientar todos os tribunais do país:

1)         Situações anteriores à Lei nº 13.465/2017:

Se a propriedade já havia sido consolidada em nome do credor fiduciário, mas o devedor conseguiu pagar a dívida antes da vigência da nova lei, considera-se que houve ato jurídico perfeito. Nesses casos, o contrato pode ser retomado.

2)         Situações após a Lei nº 13.465/2017:

Com a entrada em vigor da nova lei, a regra mudou. Se o imóvel já estiver consolidado em nome do credor fiduciário e a dívida não tiver sido paga até esse momento, o devedor não pode mais purgar a mora. Ele terá apenas o direito de preferência para comprar o imóvel, nos termos do § 2º-B do art. 27 da Lei nº 9.514/1997.

O ponto mais importante: não é a data do contrato que define a regra, pois um dos pontos centrais do acórdão foi a definição do critério temporal. O STJ deixou claro que não importa quando o contrato foi assinado. O que importa é quando ocorreu a consolidação da propriedade e se a dívida foi paga antes ou depois da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017.

Assim:

• Se a dívida foi quitada antes da nova lei, aplica-se o regime antigo.
• Se a consolidação ocorreu já sob a vigência da nova lei e não houve pagamento tempestivo, aplica-se a regra atual, que limita o devedor ao direito de preferência.

A decisão traz maior previsibilidade para operações de crédito imobiliário e para a condução de leilões extrajudiciais. Para os credores fiduciários, reforça a segurança do procedimento após a consolidação do imóvel. Para devedores, deixa claro que, após a Lei nº 13.465/2017, o pagamento em atraso deve ocorrer antes da consolidação da propriedade — sob pena de perder o direito de retomar o contrato.

Com a fixação da tese repetitiva, os processos que estavam suspensos sobre o tema deverão ser retomados, observando obrigatoriamente o entendimento firmado.

O precedente consolida uma distinção clara entre o regime anterior e o atual da alienação fiduciária de imóveis, trazendo maior segurança jurídica para todos os envolvidos nas operações de financiamento imobiliário.