(Gustavo André Beltrame)
É muito comum em contratos de financiamento imobiliário que o fiduciante queira vender o bem imóvel antes da quitação do valor do contrato. Esse procedimento ocorre, por exemplo, num divórcio, onde o bem imóvel do casal está financiado junto a uma instituição de crédito (fiduciária), que notadamente é a proprietária do bem, mas apenas exercendo a posse indireta.
O processo de venda deve ocorrer por meio de contrato, v. g. contrato de cessão de crédito, tal procedimento é legal e está previsto no art. 299[1] do Código Civil Brasileiro.
Ocorre que a cessão deve ser formalizada por meio de contato direto entre o fiduciante (comprador originário), fiduciário (instituição financeira) e o terceiro interessado, onde o somente com a anuência da instituição financeira o negócio jurídico terá eficácia perante as partes e terceiros.
Utilizando o exemplo do casal que se divorcia e ambos firmaram contrato de compra e venda de imóvel no âmbito da SFH (Sistema Financeiro da Habitação), a instituição financeira leva em conta os rendimentos somados do casal. E logo haja a separação do casal, o terceiro interessado adquirente terá de passar por uma nova análise de crédito pela instituição financeira. Somente após essa aprovação é que as obrigações do financiamento serão passadas ao terceiro interessado; ou assumindo os termos do contrato originário, ou refazendo um novo contrato de financiamento com a instituição.
Contudo, também é muito comum que o casal não formalize a venda, o que vulgarmente chama-se “contrato de gaveta”. Nesses casos, se o terceiro adquirente possua renda inferior ao do ex-casal e queira fazer uma revisão no financiamento, a instituição financeira poderá se negar a fazer.
Esse é o entendimento recente do TRF-1[2], que decidiu que o terceiro adquirente não é parte legitima para propor ação revisional de financiamento imobiliário se no contrato de cessão não houve a anuência da instituição financeira.
Desse modo, a fim de evitar conflitos futuros, numa negociação envolvendo bens imóveis sempre deve-se tomar o cuidado de formalizar todo o procedimento junto à própria instituição financeira. Ademais, sempre é aconselhável a participação de uma consultoria por meio de advocacia especializada no ramo imobiliário para auxiliar na negociação.
[1] Art. 299. É facultado a terceiro assumir a obrigação do devedor, com o consentimento expresso do credor, ficando exonerado o devedor primitivo, salvo se aquele, ao tempo da assunção, era insolvente e o credor o ignorava.
[2] “inexistindo a interveniência e a aceitação do agente financeiro acerca da cessão de direitos realizada entre os particulares, não possui o cessionário legitimidade ativa ad causam para demandar questões pertinentes ao contrato de financiamento habitacional.” (TRF-1 – Apelação Cível nº. 00003428520104013301. 5ª Turma. Relator: Des. Federal Carlos Augusto Pires Brandão, Julgado em: 06/09/2022.