(Paula Helena A. M. Carvalho)
O Superior Tribunal de Justiça reafirmou, em decisão unânime da 4ª Turma, ao julgar o REsp 2.147.665, que o comprador que figura como proprietário na matrícula do imóvel é responsável pelo pagamento das cotas condominiais a partir do registro da propriedade, ainda que não tenha recebido as chaves ou sido imitido na posse.
Relatada pelo ministro João Otávio de Noronha, a decisão consolida o entendimento de que as despesas condominiais possuem natureza propter rem – ou seja, acompanham o bem, e não a pessoa -, permitindo ao condomínio buscar o pagamento das cotas por meio de execução de título extrajudicial.
O julgamento pacifica uma controvérsia recorrente entre tribunais estaduais e o STJ. Em diversas situações, os Tribunais de Justiça vinham afastando a responsabilidade de compradores que ainda não haviam recebido as chaves, sob o argumento de que a posse seria requisito para a cobrança. Ao reformar essa tese, o STJ reforçou que o registro é o elemento determinante da obrigação condominial, e não a ocupação física do imóvel.
O entendimento traz maior segurança jurídica para administradoras e síndicos, que passam a ter clareza sobre quem deve responder pelas cotas em atraso, especialmente em empreendimentos recém-entregues. Para os compradores, a decisão acende um alerta: a responsabilidade nasce com o registro, de modo que eventual atraso na entrega das chaves não afasta o dever de pagamento, podendo apenas embasar ação regressiva contra a construtora ou o vendedor.
Ao reafirmar o caráter objetivo da obrigação, o STJ promove um equilíbrio necessário entre os interesses envolvidos. O condomínio, que depende da arrecadação para manter suas atividades, não pode ser prejudicado por disputas contratuais privadas entre comprador e incorporadora.