(Laís Cordeiro Greschechen)
Em regra, a Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), que regulamenta os contratos de locação, garante ao locatário o direito de permanecer no imóvel até ser reembolsado pelas benfeitorias necessárias e úteis realizadas. Funciona como uma autotutela coercitiva, que incentiva o locador a quitar a pendência, para reaver o imóvel.
Benfeitorias necessárias são aquelas feitas para conservar o imóvel ou evitar sua deterioração, como reparos estruturais ou consertos urgentes. Já as úteis são melhorias que facilitam ou aumentam o uso do bem, como adaptações que tornam o imóvel mais funcional.
No entanto, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça entendeu recentemente que esse direito não pode ser exercido pelo locatário que está inadimplente com aluguéis e encargos da locação.
A origem do caso é uma ação de despejo, promovida pelo locador, em que se pedia a rescisão do contrato, retomada do imóvel, e pagamento dos aluguéis atrasados. A defesa alegou que os investimentos realizados na reforma foram expressivos, a ponto de praticamente reconstruir o imóvel.
O caso foi até o Superior Tribunal de Justiça que entendeu que a retenção por benfeitorias é decorrente da posse exercida de boa-fé, o que não se coaduna com a inadimplência, além de não se confundir com a indenização do locatário pelos valores despendidos, a qual continua sendo garantida mediante a compensação com os valores devidos.
Segundo a Relatora Ministra Nancy Andrighi, o locatário que deixa de pagar os aluguéis não pode, ao mesmo tempo, usar o direito de retenção como forma de pressionar o locador, pois permanece devedor dentro da mesma relação contratual.
O entendimento reforça a importância da boa-fé nas relações contratuais: quem descumpre a obrigação principal do contrato, deixando de pagar os aluguéis, não pode utilizar o próprio contrato para manter a posse do imóvel como forma de pressão, pois a posse exercida deixa de ser posse de boa-fé, já que o locatário não está mais cumprindo com a obrigação que legitimava a própria fruição do bem.
