Condomínio pode proibir locação pelo Airbnb

27 de maio de 2021 - Direito Civil - Direito Imobiliário

(Paula Cristina Pamplona de Araújo)

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o REsp1819075/RS, decidiu que o condomínio cuja convenção estabeleça a destinação residencial das unidades, poderá impedir o proprietário de realizar locações rotativas do imóvel.

Como a plataforma digital Airbnb não apresenta um contrato definido na lei de locações, ou mesmo dos empreendimentos hoteleiros, seus contratos são considerados atípicos e não poderiam ser considerados como residenciais, equiparando-se em verdade a uma atividade comercial de hospedagem temporária.

Por ser considerada atividade comercial seria totalmente incompatível com condomínios de destinação residencial.

Ao discorrer sobre o tema, o ministro Raul Araújo ressaltou:

“Tem-se um contrato atípico de hospedagem, expressando uma nova modalidade, singela e inovadora, de hospedagem de pessoas sem vínculo entre si, em ambientes físicos de padrão residencial e de precário fracionamento para utilização privativa, de limitado conforto, exercida sem inerente profissionalismo por proprietário ou possuidor do imóvel, sendo a atividade comumente anunciada e contratada por meio de plataformas digitais variadas”.

Apesar de reconhecer o direito do proprietário de dispor livremente do seu bem, o STJ ressaltou que essa liberdade encontra limitação nas convenções condominiais, já que segundo o julgado deverá “harmonizar-se com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais múltiplas propriedades abrangidas no condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício”.

Ou seja, se a convenção de condomínio tiver limitações à exploração financeira do imóvel, ainda que através de locação com teórico objeto residencial, o proprietário deverá respeitar as normas condominiais e evitar locações rotativas do imóvel em curto espaço.

Importante ressaltar que o julgamento em questão afastou do caso os contratos de locação de longo prazo com fins especificamente residenciais, inexistindo qualquer problema ou irregularidade em contratos desta forma.

O que se pretendeu afastar, são as locações que se assemelham às hospedagens turísticas hoteleiras, cujo curto tempo e alta rotatividade podem prejudicar a segurança e o sossego dos demais condôminos.