(Sarah G. K. P. Asaed)

A atuação do Poder Público diante de ocupações e construções irregulares exige a conciliação entre o exercício do poder de polícia urbanístico, a proteção ambiental, o planejamento urbano e o direito à moradia. Nesse contexto, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do AREsp nº 2.765.693/SP, divulgado no Informativo nº 900, de 8 de setembro de 2026, estabeleceu importantes parâmetros para a utilização da ação civil pública em situações envolvendo regularização fundiária.

O caso envolvia ação civil pública ajuizada pelo Município de São José dos Campos/SP para obter a desocupação e demolição de uma construção situada em loteamento irregular e em área de preservação permanente. O imóvel, porém, estava inserido em Zona Especial de Interesse Social (ZEIS), e o próprio Município já havia iniciado procedimento administrativo destinado à regularização fundiária do loteamento.

Ao analisar o caso, o STJ entendeu que a ação civil pública não era a via adequada para a pretensão. Isso porque o pedido de demolição se referia a uma construção individual e não estava demonstrada a existência de direito transindividual que justificasse o uso do instrumento coletivo. Para o Tribunal, a existência de irregularidade urbanística, por si só, não transforma uma questão individual em interesse coletivo.

A existência de procedimento de regularização fundiária em andamento foi relevante para essa conclusão. Se o próprio Município havia reconhecido a possibilidade de regularização da área e adotado providências administrativas para esse fim, a solução da situação deveria considerar esse contexto, e não simplesmente buscar, de forma isolada, a demolição da construção por meio de ação civil pública.

A classificação do imóvel como ZEIS também teve papel importante. Essas áreas integram a política urbana e, no caso analisado, estavam relacionadas à regularização de ocupações e à promoção do direito à moradia. Por isso, segundo o entendimento do STJ, a irregularidade de uma construção não poderia ser examinada de maneira isolada, sem considerar as características da área e as políticas públicas que já estavam sendo implementadas.

Isso não significa que uma construção localizada em ZEIS se torne automaticamente regular, nem que o Município fique impedido de fiscalizar ou, quando cabível, determinar sua demolição. O precedente também não elimina o poder de polícia urbanístico. O que o STJ afastou foi a utilização da ação civil pública, nas circunstâncias daquele caso, para obter a demolição individual sem a demonstração de efetivo interesse coletivo.

A decisão ganha especial relevância porque o Tribunal também examinou o uso de ações civis públicas para enfrentar, de maneira individualizada, situações decorrentes de problemas urbanísticos mais amplos. Segundo o STJ, a utilização em massa dessas ações para buscar a demolição de imóveis de moradores de baixa renda, em loteamentos cuja regularização competia ao próprio Município, não demonstrava interesse coletivo suficiente para justificar a via escolhida.

Sob a perspectiva do Direito Administrativo, o precedente reforça a importância de coerência entre o exercício do poder de polícia e o planejamento urbano. A fiscalização das construções irregulares não deve ser analisada de forma dissociada das políticas públicas e dos procedimentos de regularização adotados pelo próprio Poder Público. Em outras palavras, a resposta estatal deve considerar não apenas a irregularidade existente, mas também o contexto da área e a solução urbanística que se pretende alcançar.

O julgamento do AREsp nº 2.765.693/SP, portanto, não representa uma flexibilização geral das normas urbanísticas. Seu principal ensinamento está em estabelecer que a utilização da ação civil pública exige a existência de efetivo interesse transindividual e que, diante de áreas submetidas a processos de regularização, a atuação municipal deve ser compatível com o planejamento urbano e com as soluções juridicamente cabíveis para cada situação concreta.

Nesse sentido, o precedente contribui para delimitar os contornos da atuação municipal diante de ocupações urbanas consolidadas: a irregularidade da construção continua sujeita à fiscalização, mas a escolha da medida e do instrumento jurídico utilizado deve considerar o contexto urbanístico, a existência de procedimento de regularização e a natureza do interesse efetivamente tutelado.